2026년 8월 3일, 정부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 종합부동산세(종부세) 개편 내용이 여기에 담기면서 다시 뉴스에 올랐습니다.
집 한 채를 가진 사람이 “나도 내야 하나”를 확인하려고 이 글을 찾습니다. 결론부터 말하면 1주택 시가 20억원 이하는 제외하는 안이 발표됐고, 아직 법안으로 확정되지는 않았습니다.
이 글은 2026년 8월 18일 기준입니다.
- 종부세는 집값을 합쳐 기준선을 넘는 사람만 내는 세금입니다
- 1주택 시가 20억 이하 제외안이 2026년 8월 3일 발표됐지만 법안 확정 전입니다
- 9월 합산배제 신청기간은 개편과 무관하게 그대로 진행됩니다
무슨 일인가 — 종부세가 다시 뉴스에 오른 이유
발표된 것은 개편안이지 확정된 법이 아닙니다. 핵심은 1주택자 중 시가 20억원 이하를 과세 대상에서 빼주는 내용입니다. 시가는 실거래가 기준이고, 세금 계산은 공시가격으로 합니다. 공시가격은 통상 시가보다 낮게 매겨지지만 지역과 시점에 따라 격차가 크고, 시세가 급락한 곳에서는 공시가격이 실거래가를 웃도는 역전도 나타납니다.
또 하나, 9월에는 합산배제 신청기간이 있습니다. 임대주택이나 사원용 주택처럼 종부세 계산에서 빼주는 주택을 신고하는 절차입니다.
이 신청은 개편안과 별개로 진행됩니다. 개편안 확정을 기다리다 신청을 놓치면 그해 세금은 그대로 나옵니다.
⚠️ 개편안은 국회 통과 전입니다. 시행 시기와 세부 내용은 법안 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.
종부세뜻부터 — 재산세를 내는데 왜 또 내나?
종부세는 가진 집의 공시가격을 모두 더해, 정해진 기준선을 넘는 사람에게만 붙는 세금입니다. 재산세는 집이 있으면 누구나 내고, 종부세는 기준선을 넘은 사람만 냅니다. 기준은 공시가격(정부가 매년 정하는 집의 공식 가격)이며, 내가 산 값도 옆집이 팔린 값도 아닙니다.
기본공제선은 세 갈래입니다. 1세대 1주택자, 그 외 개인, 부부 공동명의가 각각 다르게 적용됩니다. 공동명의는 사람마다 따로 계산하므로 두 사람 몫의 공제를 각각 받습니다.
정확한 공제 금액과 세율 구간은 국세청 홈택스의 종합부동산세 안내에서 확인하는 것이 가장 빠릅니다. 매년 고시되는 값이라 옛날 글의 숫자를 그대로 믿으면 틀립니다.
중복 과세라는 말도 많지만, 계산 구조상 이미 낸 재산세는 종부세에서 빼줍니다.
개편 전후로 숫자가 어떻게 움직이나?
세금이 정해지는 순서를 알면 어디서 늘고 주는지가 보입니다.
공정시장가액비율은 과세표준을 얼마나 반영할지 정하는 비율입니다. 이 비율이 오르면 공제선이 그대로여도 세금이 오릅니다.
| 공제 후 남은 금액 | 비율 60% | 비율 80% | 차이 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 6천만원 | 8천만원 | 2천만원 |
| 3억원 | 1억 8천만원 | 2억 4천만원 | 6천만원 |
| 10억원 | 6억원 | 8억원 | 2억원 |
공제 후 금액이 클수록 비율 한 줄이 벌리는 격차도 커집니다. 세율은 이 과세표준에 붙으므로, 공정시장가액비율은 세율 조정만큼 큰 몫을 합니다.
반대로 1주택 시가 20억원 이하가 제외되면, 그 구간에 있던 사람은 계산 자체를 하지 않습니다. 20억원을 조금 넘는 집과 조금 못 미치는 집 사이에서 결과가 크게 갈립니다.
내 집의 실제 세액이 궁금하다면 국세청 홈택스의 종합부동산세 간이세액계산 기능에 공시가격을 넣어보면 됩니다. 1주택인지 다주택인지, 공동명의인지에 따라 적용되는 공제선과 세율이 달라지므로 명의 형태를 그대로 입력해야 맞는 숫자가 나옵니다.
공동명의와 단독명의, 어느 쪽이 유리한가?
자산 규모가 답을 뒤집습니다. 공동명의가 항상 유리하지는 않습니다.
공동명의가 유리한 구간은 집값이 크지 않을 때입니다. 두 사람이 각각 공제를 받으니 공제 총액이 커집니다.
역전되는 지점은 1세대 1주택자 혜택이 큰 구간입니다. 고령자 공제와 장기보유 공제는 1세대 1주택자 단독명의에 붙는 혜택입니다. 즉 나이가 많고 오래 보유했다면 단독명의가, 젊고 보유 기간이 짧다면 공동명의가 낫습니다.
다만 명의를 바꾸는 데는 증여세와 취득세가 따라옵니다. 세금 몇십만원 아끼려다 수백만원을 쓰는 경우가 여기서 나옵니다.
💡 공동명의자는 단독명의 방식으로 계산받겠다고 신청할 수 있습니다. 9월 신청기간에 홈택스에서 처리합니다.
지금 확인할 것 하나
지금 미뤄도 되는 것은 명의 변경입니다. 확정 전에 바꾸면 확정된 내용에 따라 손해가 될 수 있습니다. 미루면 안 되는 것은 9월 합산배제 신청입니다. 기간이 지나면 그해에는 되돌릴 수 없습니다.
그리고 오늘 할 일 하나. 홈택스에서 내 집 공시가격을 확인하고, 간이세액계산에 그대로 넣어 현행 기준 세액을 뽑아보십시오. 이 숫자를 모르면 개편안이 나에게 해당하는지도, 감당할 수 있는 금액인지도 판단할 수 없습니다.
참고한 곳: 기획재정부 2026년 세제개편안, 국세청 홈택스
이 글의 근거
최종 확인 2026-08-18 · 작성 daytip.kr
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