2027년 종부세 기준 개편, 기본공제 14억·9억 정리

2027년 종합부동산세 기준이 1세대 1주택 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 갈립니다. 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안이 종합부동산세 기준 자체를 주택 수에서 금액으로 옮긴 결과입니다.

아직 국회 심의 전이라 확정된 법은 아닙니다. 내 집이 과세 대상인지, 얼마를 더 내게 되는지 지금 계산해야 하는 분들을 위해 정리했습니다.

종합부동산세 기준, 무엇이 바뀌나?

세금을 매기는 축이 통째로 바뀝니다. 지금까지는 집을 몇 채 가졌는지로 세율을 나눴는데, 개편안은 과세표준 금액(공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값)을 기준으로 삼습니다.

2027년 6월 1일 소유분부터 적용되고, 고지서는 2027년 12월에 나옵니다. 6월 1일 하루만 봅니다. 5월 31일에 팔았다면 그해 종부세는 산 사람이 냅니다.

종합부동산세 기준이 되는 14억과 9억

3주택 이상은 여기에 최대 5천만원까지 추가공제가 얹힙니다.

같은 한 채인데 5억원이 벌어지는 건 실제로 사는 집과 세를 놓은 집을 다르게 보겠다는 뜻입니다. 실거주 증명 방법은 발표문에 세부 기준이 없지만, 어느 쪽이든 판정 시점은 2027년 6월 1일 하루입니다. 6월 2일 전입은 그해에 14억을 못 받습니다.

종합부동산세 기준으로 세액까지 계산하면

공식은 공시가격 × 공정시장가액비율(70%) − 기본공제입니다.

주인이 거기 살지 않으면 뒤집힙니다. 공제가 9억이라 5억원이 과세표준으로 남습니다. 발표문에 나온 세율은 기존 1.3%와 개편안 2.0% 둘뿐이니, 두 숫자를 그대로 곱하면 하한과 상한이 잡힙니다.

• 20억 비거주 1주택: 5억 × 1.3~2.0% = 650만~1,000만원
• 20억 3주택: 9억 5천만 × 1.3~2.0% = 1,235만~1,900만원

공시가격 30억 기준입니다. 실거주자도 14억을 다 빼고 과세표준 7억이 남습니다.

세부담 상한은 브레이크입니다. 작년에 650만원을 냈다면 상한 150%일 때 975만원에서 끊기지만, 200%(안)이면 1,300만원까지 밀립니다. 위 표의 비거주·3주택 구간은 대체로 200% 안쪽이라 상한이 방어선 역할을 못 합니다.

⚠️ 세율 숫자는 아직 확정이 아닙니다. 위 세액은 두 숫자로 잡은 범위이지 고지 금액이 아닙니다.

2028년엔 왜 또 오르나?

2027년은 공정시장가액비율만 70%로 맞추는 과도기이고, 2028년부터 3주택 이상이거나 조정대상지역에 있는 집은 80%로 따로 올라갑니다. 공시가격 20억 3주택자는 과세표준이 9억 5천만원에서 11억 5천만원이 되어 260만~400만원이 그냥 더 붙습니다.

명의·매수 타이밍 잡기 전에

부부 공동명의 공제 방식은 발표문에 수치가 없지만, 갈림길은 둘뿐이라 미리 계산됩니다.

9억이 사람별로 붙는다면 부부 5:5는 합계 18억이 공제됩니다. 공시가격 20억까지는 단독 실거주든 공동명의든 과세표준 0원으로 같고, 갈리는 건 20억을 넘는 순간부터입니다. 30억이면 합쳐 3억이 과세표준이라 390만~600만원, 단독 실거주 7억(910만~1,400만원)보다 낮습니다. 반대로 14억 공제가 세대 단위로 묶이면 과세표준은 똑같이 7억이라 명의를 나눈 이득이 사라집니다.

지금 명의를 옮기거나 집을 더 사는 건 권하지 않습니다. 20억 이하 실거주 1주택은 어느 갈래에서도 0원이고, 20억 초과 구간은 세율과 상한이 국회에서 바뀌면 계산이 처음부터 다시입니다. 실거주 요건을 채울 수 있다면 2027년 6월 1일 전 전입이 가장 확실한 5억원짜리 절세입니다.

지금 할 일 하나

내 집 공시가격에 0.7을 곱해 공제액과 비교해 보세요. 그 한 줄로 과세 대상인지가 갈리고, 남는 금액에 1.3%와 2.0%를 각각 곱하면 내년 12월 고지서의 위아래 폭이 잡힙니다.

참고한 곳: 2026년 세제개편안 발표자료, KB, 토스뱅크

이 글의 근거

• 국세청

최종 확인 2026-08-21 · 작성 daytip.kr