전월세안심신탁 가입조건, 우리 집도 되나 (2026)

전월세안심신탁제도는 전세금을 집주인 통장이 아니라 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 계약하는 방식입니다. 세입자가 먼저 궁금해할 “내가 신청할 수 있나”부터 답하면, 집주인이 동의해야 하고 신청은 9월 말 공고 이후 10월에 열립니다. 지금 혼자서는 건축물대장 한 줄만 확인하면 되고, 10분이면 됩니다.

세입자는 보증료를 덜 냅니다. 전세보증금 반환보증에 따로 가입하지 않아도 되어 보증료(0.23~0.27%)가 통째로 빠집니다. 보증금 2억원이면 2년에 90만원 넘는 돈입니다.

전월세안심신탁제도, 한 줄로 무엇인가

임차인은 전세금을 집주인이 아니라 공공기관에 맡깁니다. 계약은 임차인·임대인·안정화기구(HUG) 셋이 한 계약서에 들어갑니다. 임차인이 전세금을 기구에 넣습니다. 기구는 그 돈을 굴려 나온 수익을 집주인에게 매달 보냅니다. 집주인은 목돈 대신 월 수입을 받는 셈입니다.

‘원금도 보전된다’는 표현이 기사에 자주 나오는데, 정확한 말이 아닙니다. HUG가 임차인에게 전세금 반환 책임을 진다는 구조로 알려져 있으나, 이 책임의 근거 조항과 범위는 아직 확인되지 않았습니다.

⚠️ 원금 보전이 실제로 어떤 방식으로 작동하는지는 아직 발표되지 않았습니다. 무엇을 어디까지 보장하는지는 9월 말 공고를 봐야 압니다.

이 집이 되는 집인지, 세입자가 확인하는 법

건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지, 그 집 매매 시세가 얼마인지까지 세입자 혼자서 확인하세요.

건축물대장은 정부24에서 주소만 알면 바로 뗍니다. 돈은 안 들고 몇 분이면 끝납니다. 표제부 오른쪽 위에 ‘위반건축물’ 표시가 찍혀 있으면 그 집은 신청 단계에서 걸립니다. 베란다를 불법 확장했거나 옥탑을 증축한 집이 여기 해당합니다.

시세는 20억원 이하가 우선 대상입니다. 20억원을 넘으면 무조건 안 된다가 아니라, 그 아래가 먼저라는 뜻입니다. 주택 유형은 안 따집니다. 아파트든 빌라든 오피스텔이든 유형 때문에 막히지 않습니다.

계약 전에 신청하려면, 세입자가 밟는 순서

신청하는 길이 둘로 갈립니다.

• 임대인이 혼자 신청하면 기구가 임차인을 붙여줍니다. 세입자를 아직 못 구했을 때 씁니다.
• 임대인과 임차인이 먼저 이야기를 맞춘 뒤 함께 신청합니다. 이미 들어올 사람이 정해졌다면 이쪽이 빠릅니다.

집을 보고 마음에 들었다면 두 번째 길로 가세요. 가계약금을 넣기 전에 꺼내야 합니다. 계약서 도장을 찍은 뒤에는 조건을 바꾸자는 이야기가 되어 훨씬 어려워집니다.

집주인에게 제안할 때는 ‘보증금을 못 받는다’가 아니라 ‘목돈 대신 월 수입’이라는 쪽으로 말하는 편이 낫습니다. 보증금 2억원이면 월 약 73만원이 매달 들어오는 구조라고 설명하면 이야기가 이어집니다. 대출을 갚아야 해서 목돈이 필요한 집주인은 여기서 거절합니다.

계약서 서식과 조항, 만기에 보증금을 돌려받는 절차, 계약 중인 전세를 도중에 전환할 수 있는지는 아직 공개되지 않았습니다.

집주인이 거절하면, 그다음에 할 일

거절당했다면 곧바로 기존 HUG 전세보증금반환보증으로 방향을 트세요. 반환보증은 계약 기간이 절반 이상 남아 있어야 가입합니다. 그래서 계약 직후에 바로 신청하는 편이 안전합니다. 미루다가 절반을 넘기면 그 계약 기간 내내 무방비입니다.

그리고 건축물대장에서 위반건축물 표시를 봤다면, 그 집은 반환보증 심사에서도 막힐 수 있습니다. 대안까지 함께 막혔으니 계약 자체를 다시 생각하세요.

보증금별로 얼마를 아끼나

보증금	연 보증료(0.23%)	연 보증료(0.27%)	2년 계약 절감액
1억원	23만원	27만원	46만~54만원
1.5억원	34.5만원	40.5만원	69만~81만원
2억원	46만원	54만원	92만~108만원
3억원	69만원	81만원	138만~162만원

집주인이 무는 돈은 계산이 달라집니다. 보증금 2억원 기준 월 약 73만원이라는 금액이 알려져 있으나, 어느 자료에서 나온 수치인지는 확인되지 않았습니다. 2억원의 4%는 연 800만원, 열둘로 나누면 약 66만원입니다. 73만원이 나오려면 4.4% 안팎이어야 합니다.

이 숫자는 보장액이 아니라 한도입니다. 기구가 굴린 성과에 따라 오르내리고, 운용 수수료율도 미정이라 73만원이 줄어들 여지가 있습니다.

반환보증과 안심신탁, 무엇을 고를까

항목	반환보증	안심신탁
보증금 보관	집주인	HUG
임차인 비용	0.23~0.27%	없음
돈 받는 시점	사고 후	해당 없음

반환보증은 사고가 난 뒤에 심사와 서류를 거쳐 돌려받습니다. 안심신탁은 애초에 집주인에게 돈을 안 주니 그 상황 자체가 안 생깁니다. 임차인이라면 안심신탁을 고르세요.

집주인은 손해를 봅니다. 2억원을 손에 못 쥐니 대출을 갚거나 다른 데 쓰지 못합니다. 월세를 놓아 4%보다 더 벌 수 있는 집이라면 참여할 이유가 약해집니다.

언제부터 되나, 얼마나 걸리나

신청 기간은 10월 한 달입니다. 이때 못 내면 다음 차례를 기다립니다. 지금이 8월 말이니 공고까지 한 달 남짓입니다. 9월 안에 들어가야 한다면 이번에는 못 씁니다.

세제 혜택은 기획재정부와 협의 중이라 임대소득세 감면 폭이 발표되지 않았습니다. 목돈을 못 쓰는 손해는 지금 확실한데 세금 혜택은 아직 종이에도 없습니다. 제안해도 거절당하기 쉽다고 생각하고 말을 꺼내세요.

💡 시세 20억원 이하 조건은 매매 시세 기준입니다. 전세가가 아니라 그 집을 사고팔 때 가격을 봅니다.

정리

세입자는 집주인을 설득해야 합니다. 조건은 외우지 말고 그때그때 공고에서 찾아보세요. 거절당하면 반환보증으로 갈아탈 준비를 미리 해두세요.

오늘 정부24에서 관심 있는 집의 건축물대장을 떼어 위반건축물 표시를 확인하세요. 여기서 걸리면 안심신탁도 반환보증도 어려우니 나머지는 볼 필요가 없습니다.

2026년 8월 21일까지 공개된 내용만 담았습니다. 확정 조건은 9월 말 공고에 나옵니다.

참고한 곳: 주택도시보증공사, 국토교통부, 기획재정부

이 글의 근거

• 정부24
• 기획재정부
• 국토교통부

최종 확인 2026-08-21 · 작성 daytip.kr